اخبار ذو صلة
انضموا الى القائمة البريدية

البريد الالكتروني :


2016-04-15 20:21:47
مقالات ,, 10 أخطاء يجب الإبتعاد عنها قبل شراء شقّة سكنيّة من شركة عقاريّه
يجب صياغة موعد الاستلام بشكلٍ واضح لكي يتمّ تحديد موعد ثابت ونهائي لاستلام الشقّه السكنيّه. التمديد والتأجيل في موعد الاستلام بما يتنافى مع الاتفّاق يجبّ أن ترافقه تعويضات مقابل كل يوم تأخير حتى موعد واضح، وبعده – اذا استمرّ التأجيل – من حقّ المشتري ابطال اتّفاقيّه الشراء.
كل إضافة أو تغيير يطلبه المشتري من الشركة العقاريّة بعد التوقيع على اتفاقيّه الشراء – مثل اضافة نقاط كهرباء أو ماء أو تحسين نوع مواد البناء – مرهون بدفع نفقات إضافيّه للشركه العقاريّه. لذلك على المشتري أن يدقّق جيّداً بمواصفات البناء (המפרט הטכני) قبل الشراء،وفيما لو أراد أي تغيير أو اضافه، يجب ادخاله في الاتفاقيّه بشكلٍ واضح.
10 أخطاء يجب الإبتعاد عنها قبل شراء شقّة سكنيّة من شركة عقاريّه

فصل المقال/ المحامي نضال داوود - ترشيحا

في الأشهر الأخيره كَثرَ الحديث عن مشاريع عقاريّة كبيرة لبناء مئات الوحدات السكنيّه في عدة مناطق، بواسطة شركات عقاريّه مختلفه،وإليكم عشر  أخطاء يمكن للمشتري الوقوع فيها عند شرائه شقّه سكنيّه جديده (أو كما متعارف على تسميتها: "شقه على الورق") من الشركات العقاريّه المختلفة التي تروّج لبيعها:

  1. معظم الشركات العقاريّه تطلب من المشتري أن يوقّع على ورقه تُعرف بـ "طلب شراء شقّه"، وذلكعند تواجدهم في مكاتب مبيعات الشركه. هذا الطلب يعتبر المرحله الأولى قبل التوقيع على اتفاقيّه مفصّله بين الشركه وبين المشتري في مرحله لاحقه. ولكن يجب التنويه، إلى أنّ هذا الطلب "البسيط" يمكن أحياناً أنّ يعتبر اتفاقيّه بكل ما للكلمة من معنى، وأن يكون ملزماً بشكل مطلق للمشتري، ذلك لأنّه يتضمّن التفاصيل الأساسيّه للصفقه، مثل: مواصفات الشقّه (الطابق/المساحه/الجهه/الخ)، موعد تسليمها والمبلغ المتّفق عليه لشرائها. اضافةً الى ذلك، يتمّ عادة دفع مبلغ نقدي يتراوح ما بين 10,000 و 40,000 شيكل، كدفعة أولى لشراء الشقّه. لذلك يجب الانتباه، إلى أنّ من يريد التوقيع على طلب من هذا النوع أن يطالب الشركّه بإضافة بند يقول إنه في حال تراجع المشتري عن شراء الشقّه في غضون فتره محدّده أو في حال عدم الاتفاق لاحقاً على بنود الاتفاقيه المفصّله – على الشركه أن تُعيد المبلغ كاملاً إلى المشتري، ودون أي "غرامه" ماليّه.
  2. هناك الكثير من الشركات العقاريّه الصغيره التي لا تملك رصيداً واضحاً وليس لديها تجربة طويلة يُمكن الاعتماد عليها، ولذلك من المهمّ التدقيق والتأكّد من ثباتها الاقتصادي، تجربتها العقاريّه، مصداقيّه مالكيها بالإضافه إلى حقّها في البناء على الأرض. بمعنى آخر، أنها وقّعت على اتفاقيّه لشراء الأرض من مالك الأرض والتدقيق في اتفاقيّاتها بعد فوزها بمناقصات دائرة الأراضي. هذا الأمر أساسيّ ولا يمكن اطلاقا التغاضي عنه.
  3. هناك الكثير من العقارات تمّ تسجيل حجز أو قرض من البنك عليها، وبالتالي، يتوجّب على صاحبها أن يلغي الحجز أو يسدّد القرض للبنك قبل بيعها للمعني. هناك امكانيّه لـ "تصفية" العقار من الحجوزات أو القروض من خلال عمليّه البيع نفسها، أي عن طريق تخصيص القسم اللازم من قيمة الشراء لـسداد القرض أو إلغاء الحجز (ولكن هذا يجب أن يكون متّفقّا عليه ومكتوبا بوضوح في الأتفاقيّه بشكل قاطع).
  4.  يجبّ التأكّد من أنّ هناك بنكاً مرافقاً للشركةِ العقاريّه. منذ قضيّة شركة "حيفتسيفا" (חפציבה) أصبح من غير الممكن للشركات العقاريّة أن تحتفظ بأموال المشترين بحسابها الشخصي. لذلك، على المشتري أنّ يتأكّد من إدخال بند إلى اتفاقيّه الشراء ينصّ على أنّ كل مبلغ يدفعه للشركة أو أي قسم منه (وحتى المبلغ الذي يدفعه عند التوقيع على "طلب الشراء") يجب أن يُرصد بحسب أوراق الدفع (שוברי התשלום) مباشرة لحساب البنك المرافق للشركة (هذا الحساب مخصص للمشروع فقط وليس حساب الشركه العام). مقابل كل دفعه، يحصل المشتري بحسب القانون على كفاله مصرفيّه (ערבות בנקאית) خلال 14 يوماً من موعد الدفع، بحيث أنّ نفقات هذه الكفالات المصرفيّه تتحمّلها الشركة العقارية وليس المشتري.
  5. هناك الكثير من الناس يعتقدون بأنّ الشركه العقاريّه هي التي تحدّد عدد الدفعات وموعدها، ولكن هذا الاعتقاد ليس صحيحاً إطلاقاً. نحن نتكلّم عن اتفاقيّه بين طرفين وعليها أن تكون منصفة لهما. لذلك، يفضّل توزيع مبالغ الدفعات بحسب تقدّم الشركة العقاريّة في بناء الشقق السكنيّه.
  6. يتمّ تسجيل الملاحظة الإنذارية في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو) على حقوق الشركة العقاريّة على الأرض (ويمكن أحياناً أنّ تُسجّل ملاحظه انذاريّة على الشقّة السكنيّة المحدّدة التي اشتراها المشتري). هذه الملاحظة عبارة عن انذار لكل شخص ينوي شراء شقّه في المشروع تنبّهه بأنّ الشركة العقاريّة وقّعت في السابق على اتفاقية لبيع الشقّة السكنيّة المحدّدة لمشترٍ آخر. وهكذا، يتمّ منع حصول صفقات بيع أخرى على الشقّة السكنيّة التي اشتراها المشتري الأوّل (كما حصل في القضيّه التي نُشرت مؤخرا في وسائل الاعلام).
  7. على المشتري أن يدفع ضريبة الشراء خلال 50 يوماً من التوقيع على الاتفاقيّةمع الشركة العقاريّة. قيمة الضريبة تُحدّد بناءً على موعد توقيع الاتفاقيّة، ثمن الشقّة السكنيّة وفيما اذا كان المشتري يملك شقّه سكنيّه أخرى أم أنّه يشتري شقّته الأولى والوحيدة. هنا يجبّ التنويه الى أن الكثير من الشركات تضيف الى ثمن الشقّة أتعاب مكتب المحاماة الذي يمثّلها (ولا يمثّل المشتري)، وهذا يزيد من ثمن الشقّة، وبالتالي يزيد من الضريبة التي يجب أن يدفها المشتري. لذلك يجب أن يتمّ استشارة المختصّين في المجال حتى يتمّ صياغه الاتفاقيّه بحيث أن تساهم في تخفيض الضريبة المستحقّة.
  8. كل إضافة أو تغيير يطلبه المشتري من الشركة العقاريّة بعد التوقيع على اتفاقيّه الشراء – مثل اضافة نقاط كهرباء أو ماء أو تحسين نوع مواد البناء – مرهون بدفع نفقات إضافيّه للشركه العقاريّه. لذلك على المشتري أن يدقّق جيّداً بمواصفات البناء (המפרט הטכני) قبل الشراء،وفيما لو أراد أي تغيير أو اضافه، يجب ادخاله في الاتفاقيّه بشكلٍ واضح.     
  9. يجب صياغة موعد الاستلام بشكلٍ واضح لكي يتمّ تحديد موعد ثابت ونهائي لاستلام الشقّه السكنيّه. التمديد والتأجيل في موعد الاستلام بما يتنافى مع الاتفّاق يجبّ أن ترافقه تعويضات مقابل كل يوم تأخير حتى موعد واضح، وبعده – اذا استمرّ التأجيل – من حقّ المشتري ابطال اتّفاقيّه الشراء.
  10. تسجيل الشقّة في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو) يتمّ على مرحلتين: الأولى، تسجيل كل المبنى كمبنى مشترك (בית משותף) وبعدها، تسجيل الشقّة نفسها في الطابو. عادةً – اذا لم يتمّ ذكر موعد واضح ومحدّد للتسجيل – فانّ الشركات العقاريّه تؤجّل التسجيل الى أجل غير مسمّى، خصوصا ً بعد أن حصلت على ثمن الصفقه من المشتري.

هذه كانت بعض النقاط التي يجب التدقيق فيها قبل الشراء من الشركات العقاريّه، ولكن هناك أمورا عديدة أخرى تتعلّق بنماذج خاصّه من المناقصات (مثل مناقصات من نوع מחיר למשתכן)، يمكن التطرّق اليها في مناسبات لاحقة.

* المحامي نضال داوود – حاصل على اللقب الثاني في القانون ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات.